WNA Beli Rumah Di Bali? Kenali Dulu Hak Kepemilikan Ini

Mempertimbangkan untuk beli rumah di Bali merupakan salah satu opsi yang datang untuk mereka yang ingin menetap dalam waktu yang lama. Namun, kepemilikan hunian bagi WNA di Bali cukup menawarkan proses yang kompleks.

Proses beli rumah di Bali yang rumittersebut meliputi kebijakan yang cukup restriktif dari pemerintah Indonesia. Lalu, apakah menyewa properti di Bali bisa jadi alternatif baik atau ada pilihan lain dalam mendapatkan hunian yang layak?

Menyewa Properti di Bali

Menyewa properti di Bali mungkin jadi solusi sederhana agar WNA dapat memiliki tenpat tinggal yang sesuai dengan kebutuhan. Namun, WNA juga perlu memahami risiko yang mungkin hadir dan proses finalisasi perjanjian sewa yang kadang memakan waktu.

Dalam proses sewa, baik pemilik dan penyewa properti harus mendapatkan informasi rinci mengenai hak dan kewajiban. Perjanjian kontrak sewa ini bisa dilakukan secara langsung oleh WNA tanpa memerlukan perwakilan masyarakat asli Bali.

Pasalnya, kontrak sewa rumah atau properti tidak mengacu pada peraturan Badan Pertanahan Nasional (BPN). Selain itu, jangka waktu sewa tidak memiliki batas tertentu dibatasi dan dapat terus diperpanjang sesuai kesepakatan. Namun, perlu dipahami bahwa total jangka waktu sewa seharusnya tidak lebih dari 25 tahun.

Memahami Sistem Hukum yang Berlaku

Di Indonesia, termasuk Bali Undang-Undang Agraria Dasar No. 5 tahun 1960 merupakan sistem hukum yang mengatur tanah dan bangunan. Dalam undang-undang tersebut dijelaskan bahwa WNI merupakan syarat wajib untuk memiliki lahan.

Dengan ketentuan tersebut, WNA maupun perusahaan asing tidak bisa memiliki lahan atas properti yang ada di Indonesia. Namun, terdapat alternatif untuk kepemilikan penuh, yang disebut freehold.

Untuk mendapatkan hak atas lahan tersebut, cara paling umum yang bisa dilakukan adalah dengan mendirikan PT PMA.

Jenis Sertifikat Properti

Agar proses beli rumah di Bali bisa berjalan dengan sah, pengetahuan terkait sertifikat properti yang sah perlu jadi landasan sebelum menyelesaikan transaksi. Dokumen properti yang bisa dimiliki orang asing adalah:

Hak Guna Bangunan

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) memberikan kebebasan kepada pemiliknya untuk membangun properti di atas lahan, sesuai yang tercantum dalam sertifikat. Sertifikat ini berlaku untuk 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun, sehingga total periodenya adalah 50 tahun. Selama 50 tahun tersebut, properti tersebut menjadi milik Anda sepenuhnya.

Ketika masa berlakunya habis, pemilik sertifikat dapat mengajukan kembali sertifikat baru dengan syarat yang sama. Selain itu, sertifikat HGB diakui oleh bank dan properti terkait dapat digunakan untuk digadaikan atau tujuan sekuritisas lainnya.

Pemilik HGB bebas menjual atau menukar propertinya dan jika dibeli oleh warga negara Indonesia, mereka boleh mengubah statusnya menjadi kepemilikan penuh.

Hak Guna Bangunan dijamin oleh BPN dan warga negara asing dapat mengajukan sertifikat tersebut melalui PT PMA. Di luar itu, jika mereka memiliki izin tinggal yang sah (KITAS atau KITAP) maka WNA dapat melakukan pengajuan HGB.

Hak Pakai

Hak Pakai (HP) adalah jenis sewa jangka panjang. Lahan yang memiliki sertifikat HP dapat digunakan oleh warga negara asing untuk tujuan yang disetujui kedua belah pihak. Hak pakai dijamin untuk 25 tahun pertama dengan kemungkinan perpanjangan yang tidak melebihi 80 tahun secara total.

Hak Pakai biasanya digunakan oleh perusahaan yang membutuhkan lahan untuk kegiatan manufaktur atau perusahaan internasional untuk acara sosial, keagamaan dan lainnya. Anda tidak bisa berhubungan dengan bank atau institusi keuangan lainnya karena tidak ada hak lain selain hak pakai yang berhubungan dengan sertifikat ini.

HP dapat diberikan kepada warga negara asing oleh penduduk lokal atau pemerintah lokal. Pemilik perusahaan asing, PT PMA atau izin tinggal (KITAS atau KITAP) mungkin berlaku.

Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU) mengizinkan pemiliknya untuk menggunakan lahan untuk tujuan agrikultur dan pertanian. Hak ini berlaku untuk 25 tahun dan dapat diperpanjang hingga 35 tahun. Perusahaan PT PMA perlu dimiliki untuk mendapatkan hak ini.

Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun

Peraturan pemerintah yang masih terbilang cukup baru ini mengizinkan orang asing untuk memiliki sebuah unit, sebuah apartemen atau kantor, di gedung multi lantai tanpa menjadi pemilik lahan dari properti tersebut. Validitas hak ini berbeda, tergantung pada lahan tempat dibangunnya properti.

Anda perlu mengetahui bahwa ada jenis kepemilikan lain seperti Hak Milik, Hak Sewa dan Hak Pengelolaan yang tidak bisa dimiliki oleh orang asing.

Beli Rumah Di Bali Melalui Perwakilan Lokal

Setelah tinggal di Bali untuk jangka waktu yang cukup lama dan memahami budaya lokal, tidak jarang ekspatriat memutuskan untuk beli rumah di Bali melalui bantuan teman lokal mereka.

Namun, perlu dipahami bahwa membeli properti atas nama warga negara Indonesia memiliki risikonya tersendiri, meskipun datang dari perwakilan yang terpercaya. Pasalnya, dokumen yang ditanda tangani tidak dianggap memiliki kekuatan hukum bagi WNA.

Jika kasus ini dibawa ke pengadilan, kemungkinan besar hukum akan memihak kepada warga negara Indonesia sebagai pemilik yang sah. Kondisi mengkhawatirkan lainnya adalah risiko terhadap penyitaan tanah oleh pemerintah, karena menandatangani perjanjian sebagai perwakilan warga negara asing adalah tindakan ilegal di Indonesia.

Membeli Di Bawah Ketentuan PT PMA atau Perseorangan

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, orang asing bisa memiliki lahan atau properti tanpa harus membentuk PT PMA jika memiliki izin tinggal yang sah (KITAS or KITAP). Namun, perbedaan di antara keduanya signifikan.

Pada dasarnya, penduduk tetap di Bali dapat membeli properti atau lahan hanya untuk tujuan residensial. Nilai minimum di Bali untuk rumah tinggal adalah Rp 3 miliar (USD 225.000) dan Rp 2 miliar (USD 150.000) untuk apartemen.

Namun, jika WNA ingin membeli properti untuk investasi atau tujuan bisnis, maka harus membentuk PT PMA. Dalam kedua kasus, InCorp Indonesia dapat membantu Anda melalui layanan profesional untuk membantu Anda mendapatkan tempat tinggal permanen di Indonesia atau membentuk PT PMA dengan modal asing.

Risiko Beli Rumah di Bali

Membeli rumah di Bali akan sulit jika tidak mengetahui regulasi terbaru terkait kepemilikan properti. WNA dapat menghubungi perusahaan konsultan profesional seperti InCorp Indonesia dapat membantu mengurangi risiko dalam proses pembelian.

Apa saja kesalahan yang paling umum ditemukan dalam proses membeli properti yang dapat membuat investasi jadi berisiko?

1. Status Hukum

Langkah terpenting dalam pembelian properti adalah melakukan riset uji tuntas (due diligence). Membeli properti tanpa melakukan pemeriksaan latar belakang dapat menghadirkan risiko. Due diligence berguna agar WNA tahu bahwa properti tersebut memiliki status hukum yang jelas dan bebas dari sengketa.

2. Mitra Lokal Yang Kurang Terpercaya

Bertumpu pada mitra lokal yang tidak dapat dipercaya dapat membuat kepemilikan properti secara sah jadi bermasalah. Alangkah baiknya, WNA mencari alternatif lain yang menguntungkan sebelum melibatkan mitra lokal.

3. Penyitaan

Sebagai pemilik properti di Bali, WNA tidak boleh tinggal di luar Indonesia selama lebih dari satu tahun. Jika hal tersebut terjadi, pemerintah Indonesia memiliki hak untuk menyita properti tanpa memberikan kompensasi dalam bentuk pembayaran ganti rugi.

4. Tidak Ada Perjanjian Jika Menikah dengan WNI

WNA yang menikah dengan warga negara Indonesia harus membuat perjanjian pra nikah atau perjanjian setelah pernikahan sebagai sarana pembagian harta yang sah. Terlebih dengan kepemilikan rumah yang jelas. Jika tidak, penyitaan dapat dilakukan ketika pasangan WNI meninggal dunia.

5. Hak Properti yang Salah

WNA yang menikah dengan penduduk lokal perlu memaham bahwa kepemilikan sah untuk Hak Milik merupakan pasangan dengan status WNI. Pasalnya, WNA tidak berhak memiliki properti atas nama pribadi, meskipun setelah menikah dengan WNI. Hal ini dapat menjadi masalah jika terjadi perceraian

Berkonsultasi Pada InCorp Indonesia

Membeli properti di Bali bisa menjadi investasi yang menguntungkan jika dilakukan dengan benar. Oleh karena itu, WNA disarankan untuk mendapatkan dukungan hukum profesional untuk menghindari permasalahan legal di masa depan.

InCorp Indonesia memiliki tim di Jakarta dan Bali yang dapat membantu proses pembelian properti. Lakukan konsultasi dengan mengisi formulir di bawah untuk mendapatkan informasi lebih lengkap.